La nueva ley del suelo de baleares

El pasado 11 de Marzo se ha aprobado en el Parlamento de Illes Balears la Ley de Ordenación y uso del suelo de Baleares. Es una Ley muy importante dado que hasta la fecha nuestra Comunidad autónoma no disponía de una Ley del Suelo, suponiendo un cambio importante en la normativa urbanística, ya que además deroga y sustituye parte de la numerosa y dispersa normativa existente hasta la fecha.

El espíritu de esta Ley es la simplificación y racionalización del planeamiento, gestión y disciplina urbanística. Hace una regulación integral de la actividad urbanística. Queda fuera del ámbito de esta Ley la regulación de usos y actividades en suelo rústico que ya tienen la norma específica autonómica.

En materia de construcción y edificación la Ley agiliza la tramitación de las licencias de obras, ya que los Ayuntamientos podrán sustituir la licencia urbanística por una comunicación previa para las obras menores, a excepción de obras en suelo rústico protegido o la construcción de edificaciones nuevas.

Por otra parte se endurece el régimen de las sanciones con respecto a la normativa existente hasta el momento y se amplía la responsabilidad a las personas que hayan cooperado con el infractor o hayan hecho posible la comisión de la infracción (promotores, técnicos, funcionarios, autoridades…).

Con respecto a la esperada amnistía para las viviendas fuera de ordenación en suelo rústico cabe decir, que a pesar de muchas opiniones en contra de su aprobación y de las enmiendas presentadas, finalmente se permitirá la legalización de este tipo de viviendas.

Las viviendas calificadas como “fuera de ordenación” son las viviendas o construcciones que fueron construidas en su día sin haberse solicitado licencia de obras al Ayuntamiento y que no podían ser legalizadas por cuanto la normativa urbanística no lo permitía. También se consideran fuera de ordenación aquellas edificaciones o construcciones implantadas legalmente o en las que se hayan ejecutado obras de ampliación o de reforma sin contar con licencia o con licencia que haya sido anulada. En estos casos de edificios fuera de ordenación la infracción sin embargo está prescrita, por lo que ya no puede ordenarse su demolición al haber transcurrido el plazo legalmente previsto para la prescripción. El plazo de prescripción de estas infracciones en suelo rústico general es de ocho años.

El concepto de “fuera de ordenación” implicaba que en estas viviendas no pudiera realizarse ningún tipo de obra y en algunos casos ni tan siquiera obtener la contratación de servicios de suministro de energía eléctrica, gas, agua, alcantarillado, teléfono, telecomunicaciones o de similar naturaleza. Este régimen era aplicable mientras no se obtuviera la legalización de las construcciones o edificaciones. Dicha legalización debía efectuarse de acuerdo con la legislación y el planeamiento vigentes a momento de su solicitud, lo que hacía en la mayoría de casos imposible la legalización.

Se daba la paradoja hipócrita de cobrar el Impuesto de Bienes Inmuebles a estas edificaciones y sin embargo eran viviendas que no podían ser ni legalizadas, ni podía obtenerse licencia de obras alguna y tampoco podían obtener la cédula de habitabilidad si no habían sido construidas con anterioridad a 1987.

La nueva Ley va a permitir a los propietarios finalizar con esta situación de “alegalidad” de estas edificaciones, con el consiguiente incremento del valor de mercado de sus viviendas. Este tipo de edificaciones podría rondar las 25.000 en las islas.

La Ley va a entrar en vigor en el plazo de dos meses contados a partir de su publicación en el Boletín Oficial de la Comunidad Autónoma. La disposición de la Ley que regula la posibilidad de legalización de las viviendas fuera de ordenación entrará en vigor una vez que el Consell Insular de cada Isla haya adoptado en acuerdo plenario del Consell por mayoría absoluta esta disposición. Este acuerdo plenario se publicará en el BOIB y a partir de dicha publicación empezará el plazo limitado a tres años para poder solicitar la legalización. Transcurrido dicho plazo parece que se habrá perdido por parte de los propietarios de los edificios calificados como fuera de ordenación la posibilidad única de legalizarlos.

Los edificios que se podrán legalizar son los siguientes:

• Edificados en suelo rústico
• Cuya infracción urbanística esté prescrita
• Que no exista expediente de infracción urbanística abierto
• Con respecto a las edificaciones situadas en suelo protegido conforme a la Ley de Espacios Naturales (ANEI, ARIP y Áreas de Asentamiento en Paisaje de Interés y sus variantes), se entenderá prescrita la infracción si se acredita la existencia de la edificación con anterioridad al día 10 de Marzo de 1991, siempre y cuando no se haya efectuado con posterioridad ampliación o cambio de uso.

La legalización se deberá solicitar ante el Ayuntamiento y se presentará documentación gráfica y escrita relativa a la edificación en su estado real y el proyecto de incorporación de medidas de adecuación a las condiciones generales de integración ambiental y paisajística que la ordenación establezca.

Esta incorporación a la legalidad no será de aplicación a las edificaciones que conforme al planeamiento vigente queden sujetas a expropiación, cesión obligatoria y gratuita o cuando en las edificaciones se lleven a cabo actividades sujetas a la previa declaración de interés general. Tampoco será de aplicación a las edificaciones existentes en zonas de dominio público y en las servidumbres derivadas de la Ley de Costas.

La legalización estará sujeta al pago de las mismas tasas e impuestos previstos en cada Ayuntamiento para las nuevas edificaciones. Además deberá abonarse una sanción, que la ley denomina “prestación económica” que se fija conforme a los siguientes porcentajes, dependiendo del momento en que se solicite la legalización. Este porcentaje se aplica al coste de ejecución material de la edificación legalizada que se fije en el expediente de legalización:

• 15% si la legalización se presenta durante el primer año desde la vigencia de este procedimiento.
• 20% durante el segundo año.
• 30% en el tercer año.

Resta únicamente la aprobación del Consell Insular, así como la interpretación concreta en la práctica que se vaya a hacer en cada Ayuntamiento.

Si bien el Consell Insular de Menorca e Ibiza ya se han manifestado a favor de esta aprobación, el Consell Insular de Mallorca hasta la fecha no se ha manifestado. Sin embargo todo hace pensar que se adoptará también en acuerdo plenario del Consell de Mallorca por mayoría absoluta esta disposición.

Consideramos la aprobación de esta Ley una oportunidad única y limitada en el tiempo para todos los propietarios que en su día no solicitaron licencia de obras para construir o ampliar sus edificaciones. Podrán legalizar sus edificaciones lo cual de forma evidente aumenta el valor de las mismas y evita problemas futuros en el caso de la enajenación del inmueble.